浦东金桥：收租物业将迎新增长

浦东金桥：收租物业将迎新增长 更新时间：2010-9-17 7:07:14

上周，我们调研了浦东金桥，得出结论是，公司是一个典型的收租股，现有物业租赁贡献稳定业绩，在建及未建物业为公司增长提供保障；房产销售及股权投资为业绩增长锦上添花。总体来看，我们看好公司商业地产的稳步增长，因此，给予公司买入评级。稳健增长的收租股存量物业贡献稳定业绩。浦东金桥，目前拥有的权益收租面积约为159.98万平方米，不考虑租金的内涵增长，能为公司每年贡献约8亿元的营业收入，现有租赁业务能为公司持续贡献稳定增长的业绩。　　在建物业及未建土地为可持续增长奠定基础。公司目前在建及拟建物业约为72.49万平方米，折合权益面积为46.68万平方米，并且均是高附加的租赁项目，相比2010年初公司拥有的47.48万平高附加值租赁项目，单靠外延式的增长，未来3至4年，公司就有接近1倍的增长；同时，除了上述项目外，公司还有四宗可开发的土地资源，大约有71万平方米的建筑面积，因此，我们认为，公司未来的5到6年都具备较好的增长潜力。　　开发销售和股权投资锦上添花房地产开发销售取得较好业绩。公司有2个房地产开发项目，其中临港新城项目尚处在开发前期，而碧云新天地三期项目于2009年销售完毕，将在今年进入结算期，预计2010年结算大约30%的面积，2011年结算剩余的70%，房地产开发销售业务有效的提升了业绩增长。　　金融股权投资贡献大量投资及分红收益。浦东金桥持有的海通证券将在2010年内减持完毕，初略估计，减持会为公司带来至少约6000万的净利润；加上公司获得东方证券等其他股权投资的分红收益，我们预计2010年投资净收益约为9900万元，折合每股收益0.11元。估值及投资建议对于NAV估值，假设租金收入年均3%的增长，得出公司NAV价值为12.91元/股；随着现有厂房仓库等改造，NAV有提升的空间。　　投资建议，由于公司股价较NAV估值折价27.7%；同时，公司2010年的PE仅为19.43倍，剔除投资收益后的PE为25.22倍，并且业绩具有较快增长潜力，这样的估值水平，对于一家园区开发类公司而言，我们认为是被低估的，因此，给予浦东金桥买入评级。　　经测算，公司NAV为12.91元/股，2010年至2012年每股收益分别为0.48元、0.59元及0.59元，对应于当前9.33元/股的股价的市盈率分别为19.43倍、15.76倍及15.76倍；若扣除投资净收益等，公司2010年至2012年的每股收益分别为0.37元、0.56元及0.51元，对应的PE分别为25.22倍、16.66倍及18.29倍。

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